思 考 题

1．试述房地产综合开发的概念。

2．房地产开发项目有什么特点?

3．房地产开发项目总投资由哪些项目组成？其与工业项目投入的总资金有何区别？

4．房地产开发项目经济评价主要有哪两方面的内容?

5．房地产开发项目财务评价的基本报表包括哪些表格？相互之间有何关系？

6．房地产开发项目经济评价常用的方法有哪些?

7．为什么要对房地产开发项目进行动态评价?

8．房地产开发的主要程序是什么？

9．房地产开发项目建筑设计的经济性分析主要考虑哪些问题？

10．房地产开发项目租售方案应包括哪些方面的内容？租售价格的测算由什么确定？

计 算 题

1．某开发商在某市以500万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为5000平方米。开发商通过市场研究了解到当前该地区同类写字楼的年净租金收入为450元／平方米，银行提供的年贷款利率为17﹪，每季复利一次，融资费用为贷款利息的10﹪。在该地区，同类写字楼的建造成本为1000元／平方米，专业人员费用为建造成本的12.5﹪，行政性收费等其他费用为60万元。管理费为土地成本、建设成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0﹪。市场推广及出租代理费为年净租金收入的20﹪，房地产投资的收益率按9.5﹪考虑。项目开发期为18个月，建造期为12个月，可出租面积系数为0.85。试通过计算开发商成本利润率和成本收益率对该项目进行初步评价。

2．某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营，据估算项目的开发建设期为2年。第3年即可出租，经过分析得出的数据：

  （1）项目建成投资1800万元，第一年投资1000万元，其中资本金400万元，第二年投资800万元，其中资本金230万元，全年资金缺口由银行借款解决，贷款利率为10%，建设期只计息不还款，第三年开始采用等额还本并支付利息方式还本付息，分三年还清。

（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元，从第4年起为每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元

（3）计算期（开发经营期）取20年

请根据以上资料，完成下列工作：

（1）编制资本金现金流量表（不考虑所得税）

（2）若开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值（所有的投资收入均发生在年末）

3．某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元／㎡。2002年8月1日王某以1.1万元／㎡的价格购买了其中50㎡的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5％，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元／㎡，此后租金按每年2％的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其资本金在整个投资经营期的内部收益率达到12％，试计算届时最低转售单价(计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元)。