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项目现金流量分析案例

一、项目概况
    A市市政府规划重建西区。西区是该市传统的工业区，区域经济发展相对滞后，消费者购买力较弱，但是该区域土地资源丰富，开发价值较大，投资成本较低。伴随着周边县域经济的发展，加上近年西区流动人口有上升态势，该区拥有巨大的潜在消费市场。顺应这种形势，B房地产公司拟开发建设某住宅小区。项目总投资25099.64万元，占地45900㎡，总建筑面积86720㎡，其中：住宅面积82720㎡，公建面积4000㎡，建筑容积率1.89。
二、案例分析
    现金流量为正确计算和评价方案的经济效果提供统一的信息基础，能够真实揭示项目的盈利能力和清偿能力，从而为投资决策提供科学的依据。因此，现金流量的确定非常重要。     本案例首先分析了当前房地产市场的宏观形势，然后通过市场调查与预测对该项目进行了产品定位、客户定位和价格定位，由此测算出该项目的基础数据，最终确定出该项目的现金流量。
    （一）房地产市场分析
    1．我国房地产市场宏观形势
    近年来，中央连续出台了多项宏观调控措施，主要有：
    （1）2006年，调控房地产六条措施（国六条），内容包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。旨在调整住房供应结构，抑制房价不合理的过快增长。
    （2）《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国十五条），在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定，提出90㎡达70％的标准。旨在控制过快的购房需求，也充分考虑到了中低收入群众的切身利益。
    （3）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》等土地政策，在一定程度上提高了房地产企业取得土地资源的成本，收紧了土地供给。
    （4）2007年央行6次加息、10次上调存款准备金率，我国开始实施从紧的货币政策。
    这些政策的贯彻和落实使房地产市场发生如下变化：土地供应量和开发量下降，信贷投资规模受到控制，房地产投资开始回落；同时随着人们收入的增加，城镇化水平的提高，房地产需求在不断上升。预计今后政府调控政策的执行力度会更强，普通住房和经济适用房供应将增多，获取土地资源竞争加剧，房地产开发成本将提高。
    2．A市房地产市场总体状况
    A市房地产市场分为东南西北四个板块。其中东区相对较发达，是A市的地产核心区位，也是最具发展潜力的板块；而西区作为老城区，市政配套设施成熟，工业基础深厚，房地产业发展的潜力也很大。
    近年来A市房地产业在政府的调控下，整体上保持着稳健的发展态势：房地产投资增幅下降、市场运行基本平稳；商品房建设持续增长、供求基本持平；房价继续上涨但涨幅回落。该市将继续加大对房地产市场的监管与引导，进一步调整住房供应结构，增加中、小套型市场开发和供应比例，从而使房价涨幅进一步趋缓。
    3．A市西区住宅消费意向调查
    本调查采用了访问调查法和网络调查法。访问调查法是小组7人在为期一周的时间内针对西区的住宅消费需求进行问卷式调查；网络调查法是在网站上设置调查表，访问者在线填写并提交到网站服务器。共设置调查表700份，完成有效调查650份。
    （1）受访者意向购房时间与购房目的
    从受访者意向购房时间和目的分布图可以看出：大部分受访者有意在近三年内购房，如图1所示。并且绝大多数属于首次购房者和二次置业者，如图2所示。说明近几年该市房地产的需求是旺盛的。

（2）受访者户型偏好与居住面积需求
从受访者户型偏好和居住面积需求分布图可以看出：大部分受访者倾向于两室一厅、三室一厅和两室两厅，如图3所示。居住面积主要集中在70～90㎡，如图4所示。说明大多数购房者倾向于中小户型。

（3）受访者家庭月收入
从受访者家庭月收入分布图可以看出：比例最高的是3000～5000元/月，所占比例为33%；其次是5000～7000元/月，比例为31.5%，如图5所示。

（4）受访者可接受房屋总价
从分布图可以看出：受访者可接受房屋总价集中在15～30万之间，如图6所示。。按照A市07年的商品房均价3373元/㎡计算，受访者能够购买到的住房面积是44.47～88.94㎡。

    （5）受访者购房要求
    调查显示：受访者对区位的重视因素主要是治安状况、周边环境、周边生活配套设施及交通方便程度；对小区主要考虑的因素是建筑质量与安全保障设施以及小区内环境、绿化、社区服务、物业管理收费标准。
    4．项目的市场定位
    本项目地处A市西区，该市“北扩东移”的发展战略在一定程度上影响了该区的投资。但是该区地质条件较好，地形平坦开阔；自然环境优越，绿化率高，游园设施、暖气、天然气等市政配套齐全。随着A市对西区的规划改造，该区域渐露发展潜质，一批重要的楼盘纷纷面世，该区的房产有着很大的升值空间。
    （1）本项目SWOT分析如表1所示。

本项目要充分利用自身的优势避免或减少外部环境的威胁，同时利用外部环境提供的机会克服项目内部的劣势，使项目开发达到最佳状态。
    （2）项目的市场定位
    产品定位：本项目拟建成A市西区精品小高层住宅区。设计户型面积40～125㎡，以中小户型为主，其中90㎡及以下的套型建筑面积达到总建筑面积的70%。
    客户定位：主力客户群主要是中低收入人群。
    形象定位：达到繁华都市与绿色、健康、和谐居住环境的完美融合。
    5．项目的价格定位
    用一元线性回归分析模型对房屋的销售价格进行预测。根据对已收集数据的观测，历年西区的房屋均价与土地单价之间存在相关关系。有关数据如案例表2-2所示。根据该市土地管理部门的有关信息，2008年该区土地单价将达到1784元/㎡。预测2008年该区的房屋均价，从而对该项目进行价格定位。

设房屋销售均价为y，同期土地单价为x，建立回归方程为y=a+bx。
求回归系数（n=10）：

由此可得：

相关系数：

已知n-2=8，取，查得相关系数临界值，回归方程具有显著性，可用于预测。
求置信区间：

    考虑到置信度，到2008年有95%的可能，该区房屋均价介于（4249.94，4756.28）区间内，单位为元/㎡。结合当前的市场状况并考虑到本项目所处的地段、交通状况以及项目的主力客户群等实际情况，将该项目的销售均价取为4250元/㎡。
    （二）项目现金流量的确定
    1．项目进度计划
    本项目于2008年1季度开始进行前期工程，计划于2009年4季度竣工，项目建设期为两年。并于2009年1季度开始预售，2010年2季度末销售完毕。
    2．基础数据的测算
    （1）项目总投资估算（详见表3）
    （2）项目投资使用计划与资金筹措
    项目总投资25099.64万元。其资金来源有三个渠道：项目资本金、银行借款、预售收入。其中投入资本金11000万元；银行借款5000万元；不足款项通过预售收入解决。详见附表2：项目总投资使用计划与资金筹措表。
    （3）借款还本付息估算
    本项目向银行贷款5000万元，2009年1季度开始还款，还款采用等额摊还，一年内还清。执行央行2007年12月21日调整的1～3年贷款基准年利率7.56%，折合为季度贷款利率为1.84%。详见附表3：借款还本付息计划表。

    （4）项目营业收入和营业税金及附加估算
    项目于2009年1季度开始预售，2010年2季度末销售完毕，项目的销售均价取为4250元/㎡。根据本项目的实际情况，预计销售进度，计算各期营业收入和营业税金及附加。其中，营业税为销售收入的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，印花税为销售收入的0.05%。详见附表1：营业收入与营业税金及附加估算表。
    销售佣金：指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的委托销售代理的各项费用，主要包括代理费。结合本项目的具体情况，取营业收入的1.5%。
    土地增值税：由于该项目的增值额未超过扣除项目金额的20%，根据《土地增值税实施细则》的有关规定，免征土地增值税。详见表2-4。
    所得税：执行2008年调整后的税率为25%。详见附表4：利润与利润分配表。

3．确定本项目的现金流量（遵循年末习惯法）
通过以上的分析列出该项目的现金流量表（详见附表6和附表7），并绘制出现金流量图（图7和图8）如下：

三、问题讨论
1．本项目所取的贷款利率是执行央行2007年12月21日调整的1～3年贷款基准年利率7.56%，假定本项目在2008年1季度贷款时，1～3年贷款年利率上升了0.27个百分点，即为7.83%（折合为季度利率为1.90%），则该项目的现金流量将如何变动？
贷款利率的上调势必导致利息支出的增加，进而加大了项目的开发成本，最终引起了现金流出量的增大。详见现金流量图（图9和图10）所示：

2．房地产市场供求关系的变化，开发过程中政治、经济、社会和环境等因素的变化，都会对销售价格水平产生影响。假定在2009年四季度（该项目即将竣工），该区域购房者欲望非常强烈，房地产需求很旺盛。于是销售人员将销售均价提高5%（即4463元/㎡），2010年2季度末销售完毕。则此种情况下现金流量将如何变动？
销售收入构成了房地产投资项目的主要现金流入，因此销售价格对房地产投资项目收益的影响是显而易见的。详见现金流量图（图11和图12）所示：

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