（二）投资分年度使用计划

按照项目建设进度计划安排，本项目资金投入计划详见表6“投资计划与资金筹措表”。

表6                   投资计划与资金筹措表                    单位：万元

（三）资金筹措计划

本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三个部分。其中自有资金投入26495.30万元人民币，销售收入投入220121.23万元人民币，需向金融机构贷款18336.47万元人民币详见表6。

在估算中，考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐步实现的，故假定当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈余，结转下年。

六、投资分析基础数据的预测和选定

本报告对项目经济效益进行分析过程中，所使用的基础数据和基本条件是根据北京市同类开发项目的实际状况，在分析北京市相关类型物业市场前景的基础上，结合本项目的具体情况而预测和选定的。

（一）销售收入的测算

根据市场研究的结果，并考虑本项目的具体情况，确定普通住宅售价：高层为5000元/平方米，多层为5200元/平方米；拆迁房售价：高层为4500元/平方米，多层为4800元/平方米；商业用房售价：6500元/平方米；办公用房售价：6000元/平方米；可售配套公建售价：4000元/平方米。可销售面积的平均价格为5073.50元/平方米。

本项目的销售面积包括商品住宅、拆迁房与各类公建，总计为757558平方米，分年度的总销售收入见表7“北京市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表”。

 表7                   北京市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表

序号	期间	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003	总计
1	商品住宅销售收入	9495.48	28486.44	36926.87	33761.71	31651.60	43257.19	27431.39	211010.67
2	拆迁楼销售收入	4645.32	13935.97	18065.15	18065.15	18065.15	19613.59	10839.09	103229.41
3	地区公建销售收入	0.00	4381.66	11392.32	13144.99	11392.32	15773.98	14021.32	70106.59
销售收入总计		14140.80	46804.07	66384.33	64971.84	61109.07	78644.76	52291.79	384346.67

注: 可销售面积平均价格5073.50元/平方米，销售收入具体估算过程略。

(二)成本及税金

1. 投资成本测算

本项目固定资产投资总额为26493.0万元人民币，融资费用为28792.36万元人民币，本项目的投资成本为293745.36万元人民币。

2. 销售费用测算

根据北京市同类项目和国家有关部门资料，销售费用取总销售收入的2%。

销售费用 ＝384346.67万元×2% ＝7686.93万元

3. 税金

房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税。根据国家有关规定，经营税费的税率为5.45%，按总销售额征收；所得税税率为33%，以销售利润为基数征收。北京市现已开征土地增值税。该税按开发项目销售利润水平以累进税率征收，对20%以内的开发利润，免征土地增值税。根据测算，本项目不需缴纳土地增值税。