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房地产开发项目经济评价案例

2. 自有资金评价指标（详见表10 ，项目自有资金现金流量表）

财务内部收益率： 292.33%

财务净现值(I_C=18%)： 155464.96万元人民币

静态投资回收期： 1.37年

动态投资回收期(I_C=18%)： 1.44年

表10 项目自有资金现金流量表单位: 万元

序号	项目	合计	开发经营期
序号	项目	合计	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003
1	现金流入
1.1	销售收入	384346.6	14140.80	46804.07	66384.33	64971.84	61109.07	78644.76	52291.79
小计		384346.67	14140.80	46804.07	66384.33	64971.84	61109.07	78644.76	52291.79
2	现金流出
2.1	自有资金	26495.30	26495.30	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
2.2	经营税费	25174.71	926.22	3065.67	4348.17	4255.66	4002.64	5151.23	3425.11
2.3	销售费用	7686.93	282.82	936.08	1327.69	1299.44	1222.18	1572.90	1045.84
2.4	土地增值税	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
2.5	所得税	19054.09	701.03	2320.32	3291.02	3221.00	3029.50	3898.84	2592.38
2.6	贷款本金偿还	19845.87	0.00	0.00	1354.29	14056.96	4434.62	0.00	0.00
2.7	贷款利息支付	7055.84	0.00	1923.19	2381.50	2218.99	532.15	0.00	0.00
小计		105312.7	28405.37	8245.26	12702.67	25052.04	13221.10	10622.96	7063.33
3	净现金流量		-14264.57	38558.81	53681.66	39919.80	47887.97	68021.79	45228.46
4	累计净现金流量		-14264.57	24294.24	77975.90	117895.70	165783.67	233805.46	279033.93
现值系数			1.0000000	0.8474576	0.7181844	0.6086308	0.5157888	0.4371092	0.37043154
5	净现值		-14264.57	32676.96	38553.33	24296.42	24700.08	29732.95	19769.78
6	累计净现值		-14264.57	18412.39	56965.72	81262.14	105962.22	135695.18	155464.96
计算指标		IRR＝292.33%				NPV＝155464.96万元
计算指标		静态投资回收期＝1.37年				动态投资回收期＝1.44年

(二)财务平衡表与贷款偿还分析

资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。分析结果表明, 本项目具有基本的资金平衡能力。详见表11，资金来源与运用表。

表11 资金来源与运用表单位：万元

序号	项目	合计	开发经营期
序号	项目	合计	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003
1	资金来源
1.1	销售收入	384346.67	14140.80	46804.07	66384.33	64971.84	61109.07	78644.76	52291.79
1.4	自有资金	26495.30	26495.30	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
1.5	贷款	18336.47	18336.47	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
小计		429178.44	58972.57	46804.07	66384.33	64971.84	61109.07	78644.76	52291.79
2	资金运用
2.1	固定资产投资
2.2	经营资金
2.3	开发成本	264953.00	56003.18	35052.60	48708.65	35052.60	42745.16	47390.81	0.00
2.4	经营管理费用
2.5	销售费用	7686.93	282.82	936.08	1327.69	1299.44	1222.18	1572.90	1045.84
2.6	财务费用	28792.36	1059.32	3506.21	4973.01	4867.20	4577.83	5891.47	3917.31
2.7	经营税费	25174.71	926.22	3065.67	4348.17	4255.66	4002.64	5151.23	3425.11
2.8	土地增值税	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
2.9	所得税	19054.09	701.03	2320.32	3291.02	3221.00	3029.50	3898.84	2592.38
2.10	应付利润	13744.11	0.00	0.00	0.00	0.00	564.98	7915.82	5263.32
2.11	各期还本付息	26901.71	0.00	1923.19	3735.79	16275.95	4966.78	0.00	0.00
3	归还垫支利润及净投资回收	42871.53	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	6823.69	36047.84
小计		386306.90	58972.57	46804.07	66384.33	64971.84	61109.07	71821.06	16243.95

从表12“贷款还本付息估算表”中可以看出，本项目如果操作得当，在正常情况下，项目开发建设完成时，可以从销售收入中还清全部贷款本息，并有基本的利润。

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