一、项目概况
随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需作进一步调整。为此，首都规划建设委员会办公室于1996年1月30日召开第四次联席会议，原则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。该项目拟由北京益华集团房地产开发部负责开发建设。
项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。
1．项目位置及占地面积 拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。本项目总占地面积53.23公顷，其中：规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6公顷。本项目规划建设用地面积中，目前属北京市第五建筑工程公司使用的有7.652公顷，详见表1所示。
表1 项目用地面积及其分布
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用地单位 |
规划用地面积(m2) |
可开发用地面积(m2) |
保留建筑占地面积(m2) |
|
益华 |
379800 |
332037 |
47763 |
|
五建 |
76520 |
71200 |
5320 |
|
合计 |
456320 |
403237 |
53083 |
2．项目现状特点
项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。
规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表2所示。
表2 项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积
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土地使用者
用途 |
益华 |
五建 |
|
占地面积(m2) |
建筑面积(m2) |
占地面积(m2) |
建筑面积(m2) |
|
住宅 |
43488 |
100000 |
5320 |
30000 |
|
地区公建 |
0.4275 |
22092 |
0 |
0 |
|
合计 |
47763 |
122092 |
5320 |
30000 |
项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。
3．项目拟建规模
按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表3）。建设用地面积456300平方米，总建筑面积912600平方米，总容积率为2.00。
表3 项目拟建规模和建筑面积分配
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类型 |
建筑面积(m2) |
建筑面积所占比例 (%) |
|
保留建筑 |
152092 |
---- |
|
新
建
建
筑 |
高层住宅 |
437908 |
57.6 |
|
多层住宅 |
137600 |
18.1 |
|
地区商服 |
85000 |
11.2 |
|
配套公建 |
100000 |
13.1 |
|
小计 |
760508 |
100.0 |
|
合计 |
912600 |
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